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28个省市放宽预售资金监管 “保交楼”仍是政策底线

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  地方放松预售资金监管政策的频率明显加快。

  据克而瑞统计,截至5月29日,今年已有28个省市适度放松了预售资金监管,内容涵盖加快审批效率、放宽资金监管比例、增加拨付节点及比例、银行保函等额替换等方式。

  其中,银川、泸州、常德等5城提升重点监管资金拨付比例;绵阳、徐州、阜阳等6城增加重点监管资金拨付节点;吉林和漯河两地降低了重点监管资金比例。

  而南京、长春、海口等9城允许使用银行保函替代预售监管资金;海口、烟台、宿州等9城依据企业信用评级实行差异化管控;钦州等4城可以提前提取预售监管资金。

  “在保证项目交付的大前提下,28个省市放松预售资金监管,核心目标在于提高预售资金使用效率,进而提升房企资金的流动性。”克而瑞分析师表示。

  “部分地区放松预售资金监管是有效果的,经营相对稳健的企业会受益于政策回暖,从而在企业端进一步稳固房地产市场的系统稳定性。即便是目前已经出现或者潜在存在风险的企业,也有可能在政策回暖的趋势下找到合适的化解风险的出口。”东北证券分析师陈康称。

  预售资金监管制度本意是保障预售资金安全,适度的重点监管资金可以保障项目顺利竣工交付,保护购房者的合法权益,促进市场平稳健康发展。

  自2021年下半年以来,在保竣工、保交付的背景下,预售资金监管明显趋严,进一步加大了房企的资金压力。

  今年2月住建部出台《商品房预售资金监督管理办法》并下发各地,从总体原则的角度规范了预售资金监管政策,而具体细则和执行情况仍是各地因城施策进行落实。

  4月29日,政治局会议对房地产的表述中提出“优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展”,这是政治局首次对预售资金监管政策给出明确的指示。

  对于本次会议提到“优化商品房预售资金监管”,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,供给端政策优化后,预售资金监管或将适度调整,实质性减缓房企资金压力,利于加快房企风险出清。

  “短期来看,保交楼仍是政策底线,但在行业下行阶段,应在保障资金安全前提下提高资金使用效率,需要在保交楼监管与资金使用效率间寻求新平衡。因企施策,合理释放预售资金,以缓解房企短期资金压力,同时保障上下游供应商合法权益,稳定市场信心,实现行业良性循环。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。

  克而瑞分析师认为,基于防范化解企业风险考量,在划定保交楼政策底线之后,未来两类城市或将跟进放松预售资金监管,提高预售资金使用效率。

  首先是预售资金监管过度严苛的城市,涉及青岛、石家庄、泉州等。其中,石家庄的工程建设层数过半仅能提取25%的重点监管资金,即便主体结构封顶,重点监管资金累计提取比例也仅能达到50%,反观其他城市普遍能达到60%乃至70%以上。

  其次是项目交付风险整体可控的城市,涉及苏州、厦门、无锡等。截至2021年末,苏州约有26个项目已售未交付,总建面333万平方米,全市范围并未出现项目停工、烂尾等问题。

  “展望未来,我们认为预售资金监管将趋于规范化,真正实现从拿地开发到销售回款直至交房的全流程管控、全周期监管。”上述克而瑞分析师称。

(文章来源:财联社)

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